Минусы от сдачи недвижимости в аренду

Как практикующий юрист по делам, связанным с арендой, могу с уверенностью сказать, если Вы думаете, что знаете обо всех минусах и можете предугадать действия и поступки арендаторов - это не так.

Сколько на практике случается непредвиденных ситуаций... Как нельзя распланировать свою жизнь, так и нельзя спрогнозировать все неблагоприятные последствия тех или иных действий.

Если говорить конкретно про сдачу недвижимости в аренду, то если копнуть только верхушку айсберга, то можно выделить следующие минусы:

1. Доход.

Казалось бы, доход - это плюс. Но не всегда.

Как бы потенциальный арендодатель не проверял будущих арендаторов на их материальное и имущественное положение, стабильность дохода от аренды - это лотерея.

Никогда нельзя со стопроцентной уверенностью сказать, будет ли арендатор стабильно и в полном объеме вносить арендную плату или нет.

Кроме того, не стоит забывать, что при официальной аренде, арендодатель обязан уплачивать 13% НДФЛ.

2. Прямые убытки.

К прямым убыткам от сдачи недвижимости в аренду относятся:

- воровство. Если квартира оснащена пусть и небольшим, но набором мебели и техники, стоит быть готовым к тому, что после выезда арендаторов хозяин может не досчитаться некоторых предметов обихода. Не поверите, но на практике встречались случаи, когда арендаторы даже лампочки выкручивали. Мелочные люди.

- ущерб. Арендаторы выехали, техника и мебель на месте, а находится ли она в рабочем состоянии? Или арендатор благоразумно промолчал о том, что стиральная машинка давно уже не работает, а у стола сломана ножка? Всё тщательно проверяем в момент выезда.

- мусор. Распространены случаи, когда никакой депозит не может перекрыть расходы на клининговую службу, чтобы убрать весь мусор и грязь в помещении, оставшихся после съезда арендаторов.

- долги по ЖКУ. Опасны, если по договоренности ЖКУ или их часть оплачивает арендатор. Некоторые даже присылают собственнику фото оплаченных квитанций, как подтверждение оплаты ЖКУ, которые в последствие оказываются простой подделкой. А собственник остается с долгами. 

3. Косвенные убытки:

- ухудшение состояния помещения. Со временем любое помещение ветшает, особенно, если за ним не ухаживают. А чаще всего арендаторам это не нужно. Более того, мало кто следит вообще за чужим имуществом и своим поведением. Тут пятно посадили, здесь сигарету затушили, под столом весь ламинат протерся и т.д.

Как правило, в арендуемых помещениях ремонт требуется гораздо чаще, чем в собственном. Так, мы рекомендуем с каждой арендной платы часть денежных средств откладывать в счёт будущего ремонта.

4. Возможные опасные последствия:

- причинение ущерба чужому имуществу. Здесь мы не имеем в виду имущество самого арендуемого помещения, а имущество, находящееся в подъезде, или имущество соседей.

Так, распространены случаи, когда арендаторы заливали соседей снизу, а собственнику приходилось расплачиваться за причиненный ущерб. Да ещё и в таком размере, что год аренды помещения не окупит этот ущерб.

- жалобы соседей. Жаловаться соседи могут на что угодно: начиная от шума, заканчивая «притонами и проституцией». Особо активные и обиженные граждане от слов переходят к делу и начинают писать соответствующие обращения в правоохранительные органы, налоговую и т.д., что может быть чревато для неофициальных арендодателей.

- отказ в добровольном порядке освободить занимаемое жилое помещение. Бывало и такое, когда арендатор попадает в тяжелую имущественную ситуацию: к примеру, его увольняют с работы, выплачивать аренду жилья он больше не может, а съезжать ему некуда. На улице жить мало кому охота, и человек продолжает проживать на съеме, не оплачивая его. В таком случае собственнику помещения придется решать вопрос в судебном порядке, что понесет за собой свои убытки, а самое главное, займет продолжительный период времени. Более подробно об этом читайте в соответствующей статье.

- мошенничество. На практике случалось и такое, когда арендатор, заехав и заселившись в помещение, начинает заниматься прямым мошенничеством с третьими лицами. Например, пересдавать вашу недвижимость представляясь её собственником. А то и продать жилплощадь по поддельным документам.

- последующее воровство. Уверены, что после выезда арендатора, он не сделал дубликат ключей и не вернется в Вашу квартиру в будущем уже с совершенно другими намерениями? Чтобы избежать этого, и не менять замки после каждого арендатора, рекомендуем ставить две двери, а арендатору давать ключи только от одной из них.

Как избежать возможных последствий от сдачи внаем недвижимости?

От подавляющего большинства проблем арендодателей может защитить хороший, качественный и максимально подробный договор аренды, в котором будут предусмотрены все вышеперечисленные нюансы с возложением ответственности на арендаторов.

При этом, главное учитывать, что хороший договор не является «односторонним», защищающим интересы исключительной одной стороны. Арендаторов такой договор спасет от уклонения собственника от возврата депозита, возложения ответственности за ущерб, который они не причиняли и т.д.