К сожалению, это весьма распространенная ситуация. Давайте разберемся, что делать, если арендатор не платит арендную плату. 

Указанные ниже правила одинаково применимы как к договорным обязательствам между физическими лицами, так и между юридическими, с той лишь разницей, что российские суды к физическим лицам относятся более гуманно.

Как правило, вариантов разрешения ситуации у арендодателя несколько:

1. Решение ситуации путем переговоров
2. Ограничение арендатору доступа к жилищно-коммунальным услугам
3. Удержание имущества арендатора в счет погашения долга
4. Ограничение доступа в помещение
5. Взыскание долга в принудительном порядке через суд
6. Расторжение договора аренды и принудительное выселение арендатора

Рассмотрим все эти варианты на их законность, быстроту и доступность более подробно.

Решение ситуации путем переговоров

Как правило, в задержании арендной платы на срок до одного месяца нет ничего страшного, если арендатор идет на контакт, объясняет ситуацию, предлагает пути разрешения проблемы.

Тут действуют только две стороны, которые между собой договариваются. Принятие решения о дальнейших действиях целиком зависит от арендодателя: он вправе как пойти арендатору на встречу "по-человечески", так и настаивать на иных вариантах решения проблемы.

А вот если арендная плата не поступает уже более полутора-двух месяцев, а арендатор начал уклоняться от общения и переговоров — это уже тревожный звоночек. Смотрим, как действовать дальше.

Ограничение арендатору доступа к жилищно-коммунальным услугам

Отвечая на вопрос: "Законно ли отключение электроэнергии, водоснабжения в арендуемом помещении?" прежде всего следует ответить на другой вопрос: "Предусмотрено ли такое право в договоре аренды?"
Если ответ "нет", то, соответственно, отключать ничего нельзя.

Само по себе обстоятельство, что арендатор не платит по договору является недостаточным, поскольку только договором арендодателю может предоставляться  право на ограничение доступа к ЖКУ.

Если же у вас хороший, грамотный договор, то подробный порядок действий по отключении помещения от ЖКУ должен быть в нём прописан.

При этом, в обязательном порядке необходимо письменно предупредить арендатора о предстоящем отключении.
В противном случае у арендодателя есть риск оказаться виновным в причинении убытков, несоразмерных с допущенным нарушением. Так, например, отключив в квартире свет, можно спровоцировать короткое замыкание, если арендатор использует старую или некачественную технику, что приведет к пожару.
Винить за пожар кроме самого себя будет некого, а арендатор вправе предъявить требования о взыскании всех понесенных убытков за уничтоженные огнем вещи.

Удержание имущества арендатора в счет погашения долга

Такое удержание законно только если такое право предусмотрено по договору аренды. Применяются правила ст. ст. 359, 360 Гражданского Кодекса РФ.

Полные правила реализации и удержания имущества, а также описание самого имущества также должно быть максимально подробно предусмотрено договором.

Если же в договоре такое право арендодателя не предусмотрено — то удерживать чужие вещи нельзя ни в коем случае. Такие действия могут квалифицироваться правоохранительными органами как кража.

Ограничение доступа в помещение

В целом, такое право регламентировано законом (ч. 2 ст. 328 ГК РФ), однако не всё так просто:

Данная статья закрепляет право одной стороны прекратить выполнение своих обязательств по договору в случае нарушения условий договора другой стороной.

Вместе с тем, второй абзац гласит, что если обязательство произведено не в полном объеме (долг образовался не за всё время аренды), то вторая сторона может приостановить своё обязательство (предоставление помещения в аренду) В ЧАСТИ, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из этого следует, что ограничение доступа должно быть соразмерно образовавшейся задолженности, что в принципе в натуре определить или реализовать сложно.
Тут следует исходить из конкретной ситуации: если арендатор не платит несколько месяцев, и сумма долга уже значительна, то скорее всего суд будет на вашей стороне.

Главным условием ограничения доступа в арендуемое помещение будет предоставление такого права на условиях договора аренды, а также заблаговременное письменное уведомление арендатора.
Как поведет себя суд при отсутствии такого права у арендодателя – неизвестно.

Взыскание долга в принудительном порядке через суд

Тут всё просто: если арендатор не платит, собственником оформляется исковое заявление в суд с требованием взыскать с арендатора сумму задолженности и проценты, если они были предусмотрены договором, далее к иску прикладываются копии документов, подтверждающие доводы арендодателя, и весь пакет документов подается в суд по правилам ст. 131-132 ГПК РФ.

Принудительным взысканием денежных средств после решения суда уже будут заниматься судебные приставы-исполнители: они арестовывают банковские счета, реализуют личное имущество должника, а также принимают иные меры принудительного воздействия.

Одновременно с иском о взыскании долга можно заявить требование о расторжении договора аренды и о выселении (освобождении) арендуемого помещения.

Расторжение договора аренды и принудительное выселение арендатора

Право на одностороннее расторжение договора аренды предусмотрено как действующим законодательством (ст. 450, 619 ГК РФ), так и, как правило, хорошим договором аренды. Но с физическим освобождением помещения от арендатора всё немного сложнее.

Выселение - это крайняя мера воздействия, если арендатор не платит по договору. Чаще всего, применяется, когда все иные способы воздействия на должника уже исчерпаны, и о каких-либо договоренностях уже речи быть не может.

Так, выселить физическое лицо из помещения можно только по решению суда. Вызывать полицию и иные другие правоохранительные органы — бесполезно.

Если все условия договора аренды собственником были со своей стороны соблюдены, если задолженность по арендной плате подтвердилась — то опасаться арендодателю нечего, решение будет в его пользу. Вопрос только в затраченном времени и силах по походам в судебный орган.

Касательно юридических лиц, то в иске следует прописывать обязанность арендатора освободить помещение к определенному времени (к примеру, в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу), и если после вступления решения суда в законную силу арендатор помещение не освободил, то собственник вправе с помощью службы судебных приставов самостоятельно освободить помещение от вещей арендатора с возложением на последнего всех расходов.